Inom fastighetsrätt är dolda fel en återkommande källa till tvister mellan köpare och säljare. Att förstå vad som utgör ett dolt fel är avgörande för köpare och säljare, eftersom det kan påverka både ansvar och ekonomiska konsekvenser långt efter köpet. Dolda fel är brister i en fastighet som inte kunde upptäckas vid köpet trots noggrann undersökning, och som säljaren bär ansvaret för, även om de själva inte var medvetna om dem. Här följer några exempel på dolda fel och hur de kan påverka en fastighetsaffär.
En fuktskada är ett dolt fel som syns först senare
Ett dolt fel kan orsaka stora problem för köparen av en fastighet. Fuktskador är ett klassiskt exempel på en sådan skada som kan finnas i utrymmen som normalt inte är synliga vid en första inspektion, såsom under golv eller bakom väggar. Om det efter en tid uppkommer tecken på fukt i källaren eller badrummet, kan detta vara ett dolt fel, särskilt om det visar sig att skadan funnits där länge och orsakats av brister i byggnaden eller isoleringen. För att detta ska betraktas som ett dolt fel krävs att skadan inte kunde upptäckas vid köpet och att den innebär en större ekonomisk förlust än vad köparen rimligen kunde förvänta sig vid köptillfället.
Bristande dränering som leder till problem med grundvattnet
Dräneringsproblem är ett annat exempel på dolda fel som kan visa sig först efter ett par år. Om huset inte har tillräcklig dränering kan vatten samlas runt grunden, vilket kan orsaka allt från fuktskador till mer omfattande skador på byggnadens struktur. Detta problem kan bero på felaktigt utförd dränering vid byggnationen eller på att dräneringssystemet inte underhållits korrekt. Som köpare kan det vara svårt att upptäcka dessa brister vid en vanlig visning eller besiktning, och det kan därför klassificeras som ett dolt fel. En felaktig dränering kan kräva dyra åtgärder för att rätta till, och det är därför viktigt att vara medveten om att detta kan bli en påtaglig kostnad i efterhand.
Dolda elfel som leder till säkerhetsrisker
Problem med eldragningar är en annan form av dolt fel som kan medföra stora risker för köparen. Elsystem som är felaktigt installerade eller inte uppfyller säkerhetsstandarder är ofta svåra att upptäcka, eftersom de ligger dolt bakom väggar och tak. Ett exempel kan vara något som är felaktigt jordat, vilket ökar risken för elstötar eller till och med brand. Om en elektriker senare upptäcker att elinstallationerna är undermåliga och behöver bytas ut, kan detta betraktas som ett dolt fel – särskilt om de brister i eldragningen utgör en säkerhetsrisk och inte överensstämmer med byggnormerna. Köparen kan då i vissa fall ha rätt till ersättning för att åtgärda dessa brister, eftersom det handlar om ett fel som inte borde ha funnits där vid försäljningstillfället.
Problem med avlopp och avloppsstammar
Dolda fel relaterade till avlopp och avloppsstammar är vanliga, särskilt i äldre fastigheter där rören ofta är föråldrade och slitna. Problem med avloppet kan exempelvis innebära att det finns sprickor i rören, eller att de är igensatta, vilket kan orsaka återkommande stopp och, i värsta fall, översvämningar. Många av dessa problem är svåra att upptäcka utan en kamerainspektion av avloppssystemet, och som köpare kan det därför vara svårt att veta om det finns underliggande problem. Om det efter köpet uppstår återkommande problem med avloppet kan detta utgöra ett dolt fel, särskilt om säljaren inte informerat om äldre rörsystem eller underhållsbrister. För att problemet ska betraktas som ett dolt fel måste det dock ha funnits vid köptillfället och vara något som köparen inte rimligen kunde ha förväntat sig.
Skador på bärande konstruktioner
Skador på en byggnads bärande konstruktioner kan få allvarliga konsekvenser för både säkerheten och fastighetens värde. Exempelvis kan en dåligt byggd eller skadad grund orsaka sättningar, vilket leder till sprickor i väggar och golv. Om dessa skador existerade vid köptillfället men inte upptäcktes trots besiktning, kan de utgöra ett dolt fel. Ett annat exempel kan vara att takbjälkarna är skadade, vilket med tiden leder till ett sviktande tak och risk för läckage. Eftersom bärande konstruktioner är kritiska för byggnadens hållfasthet är skador på dessa allvarliga och kan bli kostsamma att åtgärda. Att upptäcka sådana skador kan kräva en grundlig inspektion som går längre än en vanlig besiktning, och om skadorna inte upptäcks kan köparen ha rätt till ersättning i efterhand.
